东莞市政府印发了《关于聚焦先进制造打造高品质空间，全面加快“三旧”改造的实施意见》(东府〔2023〕4号，以下简称《实施意见》)。作为东莞市新一轮“三旧”改造(城市更新)工作的纲领性文件，接下来《实施意见》将全面指导东莞“三旧”改造工作积极稳妥、有序高效推进。
根据《实施意见》，东莞制定全市统一的补偿安置核算指引，作为全市各镇街（园区）制定拆迁补偿标准的指导性依据，统一明确改造成本，稳定社会改造预期，助力项目加快推进。
《实施意见》的出台将同步推进新旧政策衔接的问题，完善衔接机制，明晰有关适用标准，短期将继续大力推进存量项目落地，持续带动城市空间优化，长期坚持“科技创新+先进制造”，聚焦连片产业空间拓展与城市综合环境整治，打造更多体现高质量发展新政策导向的新项目，推动政策落地。
(资料图片)
全面改革单一主体挂牌模式
《实施意见》提出要全面改革单一主体挂牌模式，创新设立“公开招引实施主体”模式。改革的重点有三个着力点。第一，前期工作要强化政府统筹，让政府承担更大的担当，属地镇府也可结合需要，联合土地测绘、数据调查、方案编制、房地产评估、拆迁补偿、法律事务等方面的专业技术机构协同推进前期工作。
第二，市场主体可在东莞市公共交易资源平台通过公开竞价方式确认为东莞市“三旧”改造项目实施主体（拟土地受让方），并限期内完成改造单元的土地整理，进行改造开发建设，土地整理和要约收购时间将相比单一主体挂牌模式进一步延长，原则上1-2年内完成收购归宗，限期内权益收购不达100%的，可按要求申请延期或单元切割等，实施方案获批后3个月内完成供地，切实加快有效项目落地。此番改革，实施主体将主要精力集中到谈判协商、投资开发建设等领域，让规划调整、权属初查等前期工作回归政府本位，下来将会在细则中进一步明确具体职责。
第三，在公开交易方案中要明确规划方案、区片容积率、区片地价，让市场主体有明确稳定的利益预期，让改造收益清晰透明。
建立区片容积率和区片地价
根据《实施意见》，东莞将制定全市统一的补偿安置核算指引，作为全市各镇街（园区）制定拆迁补偿标准的指导性依据，统一明确改造成本，稳定社会改造预期，助力项目加快推进。
此外，建立区片容积率和区片地价。区片容积率就是要从规划容积率向成本容积率改变，让项目容积率的确定与规划方案脱钩。比如，在区片容积率下，开发主体贡献备用地，具体备用地用途由政府确定，切实让政府的事情政府做，市场的事情市场做，厘清边界，让社会资本轻装上阵。区片地价就是要让市场对地价的预期更稳定更透明，按照区片地价的固定比例计收地价，改变过去单个项目多次评估，改变过去博弈性较大的扣减补偿成本地价计收模式。上述新规则，都是旨在公开透明、统一稳定、充分让利，下来区片容积率和区片地价计收，都通过信息化系统向社会公开，市场主体可通过系统查阅、直接计算容积率和地价，减少博弈空间，实现改造效益明码实价，全面降低制度性交易成本。
此轮改革突出对流程的全面优化，能简则简、能并则并，将原本19个环节串联流程，整合为前期工作、确认主体、实施方案、开发监管四个阶段，大幅压缩审批流程与材料。同时，强化前期工作决策机制，先通过市城市更新委员会审议规划方案后，再启动项目改造，核心是实现“一次决策、一并审批”，通过政府提级审查，明确整体战略意图，稳定改造格局，给予项目更明确的改造方向，避免因项目定位不清晰，多次来回推倒重来，让市场更有确定性。
全力推进连片“工改工”
《实施意见》还提出建立“三旧”改造专项规划-片区统筹-单元规划的“大中小圈”分层分级规划体系，加强规划引领和市级统筹谋划。
针对“工改工”零碎化、连片空间不足、品质不高等问题，将政府主导、连片净地作为新一轮“工改工”行动的发力点，各镇街（园区）要谋划若干500亩以上的政府统筹连片“工改工”片区，政府、国企平台、优质市场主体要协同发力，积极参与连片“工改工”整备开发。同时适度收紧零碎化“工改工”优惠政策，对连片产业改造给予更大支持，进一步鼓励“工改工”的士地收储，切实为东莞产业再立新柱提供空间支持。
下来，“工改工”将回归强公共利益属性，进一步强化政府统筹，由属地政府全面下场推进，降低“工改工”综合成本，降低优质产业落地的成本。同时，“工改工”也坚持政府统筹，市场参与的模式，欢迎和大力支持优质产业资本参与，成为实施主体或产业运营主体。东莞还将出台“工改工”更大力度的支持举措，坚定不移推进“工改工”工作。
在推动“工改工”的同时，也要强化以“宜工则工、宜居则居、宜商则商”原则，大力推进城市核心区改造，围绕市区黄金双轴等城市核心区，谋划一批重点项目，切实以“三旧”改造全面提升城市品质。
新政针对改造项目实际推进中的各类难题，在利益平衡、联动改造、土地统筹、补偿推进、产业监管等方面，进一步全面完善政策机制。特别是针对“三旧”改造的突出难题，比如公有资产、无主财产认定等，将进一步明确操作规范，扫清制约“三旧”改造项目的各类难题，给予市场明确清晰的规则和路径，让“三旧”改造项目更高效落地。
文/广州日报·新花城记者：李直建
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